济南万科(大咖说｜重仓济南雪山片区，济南万科有何深意？)

齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者王皇刘万新

新春楼市开局，济南有不少新项目入市。尤其是万科，作为去年济南土地市场最大的赢家，近期更有多个新地块规划公示。

从2020全面开花的药山片区到2021年重仓布局的雪山片区，从“三好住宅”到“销售服务标准”发布，济南万科在产品开发、产品定位、客户意识、服务意识等方面有了新的“打法”。

济南万科企业有限公司总经理肖劲

在十四五规划开局之年，济南万科如何把握新发展阶段，创新新发展理念?对此，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者专访了济南万科企业有限公司总经理肖劲。

视频专访：济南万科企业有限公司总经理肖劲

回归核心区域

主城开发做主流产品

2月26日，济南万科在雪山的多个地块规划公示，涵盖了A8地块、A11地块和A13地块。其中A8地块位于世纪大道以北、凤鸣路以东，地上容积率2.1，规划12栋住宅，全部为17、18层产品;A11地块位于飞跃大道以南、韩仓河以东，容积率2.0，规划18栋住宅，包含了小高层和洋房产品;A13地块容积率同样2.0，规划了20栋小高层和洋房;而此前已经公示的A10地块，规划5栋18-27层住宅产品。

回顾2020年，除了雪山片区的多次土地成交，在6月11日的土拍中，药山6宗地块以及原济南毛巾厂项目A地块，也皆被万科以底价摘得。目前，万科在药山片区的北宸之光项目正在销售，而毛巾厂地块则计划在今年6月入市。

谈及雪山和药山两个片区，济南万科企业有限公司总经理肖劲表示，这两个片区都属于城市核心区域，“我的一个特点就是喜欢在主城开发，一方面有很好的城市配套，‍另一方面地缘客户也比较多，容易形成主流产品，这两个片区地块基本上都是这种特点。”‍

他表示，药山是天桥区有成长性的区域，天桥把它定义为配套中心，‍包括了体育馆、文化馆、图书馆、档案馆等场馆。万科北宸之光就在旁边，周边人口多，‍‍需求旺盛。‍对于雪山片区，肖劲认为它是济南城市发展方向，‍又有周边超大商业体的配套加持。“城市往东发展，再加上商业配套，这个区域可能会有很大的变化，土地的属性决定了产品定位，‍所以我们在雪山片区做了重点布局。”

什么事情都要看长

长板突出短板不短就是好项目

2012年，万科入驻济南，现已有三十余个品质项目落地，服务五万余户业主，涵盖刚需、改善型住宅以及商业、长租公寓、养老、教育等产品，通过不断研究及迭代“好项目、好服务”，满足居民的购房需求升级。

雪山片区济南万科将开发什么样的产品?肖劲表示，雪山万科项目会给客户做教育、商业、环境等相关配套，在产品定位上也会一步一步升级，以小高层和洋房为主。“万科现在的打法跟以前不一样，以前我们单独做住宅，‍‍商业基本上卖掉。‍现在不光做住宅，商业也会持有经营，给客户做长期服务。‍‍什么事情都要‍‍看长，‍‍你要看短都成功不了”。

万科北宸之光项目

据悉，位于药山片区的万科北宸之光不仅仅是一个普通住宅，‍它的商业配套非常多，更像是一个综合体，‍‍整个项目只有几十万平米，其中有7万平米是商业，大部分都自持。

对于买房子要关注房子本身还是房子配套时，肖劲给出了自己的选择建议：“我认为房子本身不是关键，房子以外才是关键。”他认为，房子差距并不大，但是房子以外的差距就很大，房子一定要有突出的卖点，有一项一定很优秀，剩下的项也不差。“长板突出，短板不短，这就是好项目。”在肖劲看来，如果长板突出短板更短，这样的房子不能买;短板不差，有学校、位置好、服务好就可以买了，具体还得看客户需求。

锦上添花不如雪中送炭

雪中送炭不如解决方案

2020年万科集团提出前置管家服务并付诸实施，2021年初始济南万科又发布了《2021年销售服务标准》，13个门类近百项万字的细则标准，从开始卖房到建设过程中再到最终交付都给出了严格的规范，为购房者提供全新的买房服务。

“我们济南项目都有前置管家，在买房入住之前就已经有管家为购房者提供服务”。肖劲表示，前置管家就是为了提升服务，提高客户满意度，更加注重好产品、好服务。

这也与后疫情时代的购房需求相关，肖劲说:“老百姓对于后疫情时代改善生活质量的需求非常大。为什么在售楼处看到很多人，‍‍他是去找能改变生活质量的房子，他不一定买，但是一定在找，‍‍一定在看。”

他还表示，现在社会上的流动性很强，都是以刚需为主要导向，“‍‍住是一种刚需，健康是一种刚需，教育是一种刚需，所以一定会在这几个方向加大投入。‍‍”

2021年是“十四五”开局之年，如何科学把握新发展阶段，创新新发展理念，肖劲也给出了答案。他表示，万科产品本身要提升，‍不能在原来基础上不变、复制;同时希望成为市场占有率‍‍第一，早日实现目标;在定位上要选择越走越宽的路，在正确的地段匹配市场主流需求。

形容词变动词

看好济南强省会战略

“去对的城市，拿对的土地，做对的产品”，对于营销肖劲有着自己一套独特的主张。

重仓济南背后，肖劲坦言，是因为看好济南未来的发展。他表示，近几年济南大格局大规划做了很多，‍包括打造新旧动能转换先行区、黄河流域中心城市、济南地铁二期规划和建设，还有现在争创的国家中心城市、强省会战略，这些都像一个个‘形容词’，接下来就需要‘动词’来实现落地，最后都会变成一个个落地的事情。“‍‍我认为什么事情都要看趋势，‍‍这个趋势下才能做正确的判断，济南的趋势是‍‍沿着现在制定的方向往前发展，市场也会越来越大。”

肖劲还表示，‍济南万科想做一些跟城市互动更多的东西，比如城市更新。“‍目前，我们在北京、‍‍广州、上海、深圳等很多城市，都做过类似的探索，看似一个破破烂烂的小区，但有历史、有文化、有故事，‍‍我们改造完后至少生活质量提高了，有些还可以得到根本的‍‍改善。‍”

据了解，万科进入济南后，也做了城市更新方面的探讨和实践。早在2018年，由历城区政府指导，济南万科在山大路就落位了首个科创园项目。山大科创城立足山东大学优势学科资源和创新人才优势，对山东大学中心校区周边部分空间进行形象改造和产业升级，以2+4+1科创园模式，打造以产学研服科创平台和大学生创新创业平台为支撑的双创中心、孵化中心、创新中心、总部经济中心，为科技企业提供全生命周期的孵化体系。

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