华侨城(员工福利房涨租风波背后，老牌央企华侨城发展困境待解)

住了十几年的房子，“房东”突然通知要涨房租？

围绕华侨城集团福利房“燕栖楼”的舆论近期在网络发酵。据南都·湾财社记者了解，近期位于南山区的华侨城总部大厦爆发员工维权事件，几十名燕栖楼的住户就房屋租金涨价、产权归属的历史遗留问题向华侨城讨要说法。

背景

微利房变周转房引发员工维权

8月31日早上9点，华侨城总部大厦的一楼大堂里站满了前来维权的员工，他们中有的已经从华侨城集团退休，有的则是当日特意从岗位请假过来讨要说法的在职人员。

“我们这些老住户都是依据微利房政策，打分排队入住的。早在2012年的时候，这批房源均已办理社会微利房的产权证。”8月31日当天，居住在燕栖楼里的华侨城退休职工陈凯告诉湾财社记者，矛盾主要在于集团企图改变燕栖楼是职工微利房的性质，单方面通知变成“周转房”且提高租金。

燕晗花园（燕栖楼）

简单来说，这是华侨城在处理内部历史遗留问题时引发的矛盾。而燕栖楼里租住的华侨城员工对集团的争议主要来自两份文件。

据陈凯向记者提供的资料，2007年6月，华侨城集团公司印发了《燕栖楼优惠租房方案》，其中提到燕栖楼优惠租房对象为华侨城集团在职骨干员工，只要符合相关条件，即可按照市场价房租的5折优惠租房。按照文件列出的优惠租金，租金最低的房源每月只需要2250元。

值得一提的是，燕栖楼共三栋高层建筑，每层各有4户，均为三房二厅户型，每套面积为116.74~121.82㎡，这意味当时每平方米的最低月租在19元左右。

另外该文件还进一步一提到了，房地产公司将定期调查房屋租金市场价格变化，如需调整租金价格，由房地产公司向集团公司党政联席会提交申请。但陈凯告诉记者，自己租住的这十多年来基本没有调整过租金。

2022年底，华侨城集团公司印发了《华侨城集团有限公司自有政策性周转房租赁管理办法》，该办法将企业拥有产权或管理控制权的租赁类住宅房产统称为“周转房”。

且该文件进一步明确了对存量住房的处理，对于已处于租赁状态的住房，由各管理单位根据承租人的条件，仍符合配租条件的，按照本办法规定调整租金，重新计算合同年限，履行相应合同变更手续，不再进行积分排序选房等流程。

其中明确了合同租赁期为三年，到期后可申请续签一次，承租人累计住满6年后，需退出所租住的周转住房；租金核算方式调整为基准价*折扣系数，对于不同条件的承租人采取不同的折扣，其中最低折扣为50%，并且两年核定一次。

两份文件的主要变化在于两点：

一是将“微利房”变成“周转房”，租住时间有限制。

二是租金有变化。

陈凯向记者表示，自己彼时作为集团的优秀员工凭借高积分申请到了“微利房”，因为住进来便不再申请别的保障性住房，所以十几年来他失去了申请“公租房”的福利，更错过了低价买房的最佳时机。

尤其是现在已经退休的他，无法接受突然上涨的租金。湾财社记者随后在“深圳市租房市场参考租金查询”平台上看到，位于南山区香山东街12号的燕栖楼的市场租金指导价格为每月113元/㎡。即便按照退休级别中最低的租金标准，陈凯仍要为此付出基准价*70%的租金，相当于每月80元/㎡，他的房子月租金近万元。

纠纷

部分员工面临巨额罚款，最高被罚200万？

当“微利房”变成“周转房”后，一部分自住员工不得不面对，房屋租金市场化带来的租房成本的提高；另一部分曾将房屋转租/转借的员工则面临着，集团要求返还租金、加倍罚金、行政处分等等惩罚。

华侨城在职员工金晨便面临这样的问题。

除了燕栖楼，十几年前华侨城还为大部分员工提供了单身公寓，该部分的房源主要集中在东组团片区，多为小户型，主要目的为保障困难员工住宿问题。

金晨所租的房源便是一间只有20平方米左右的小公寓，在今年年初得知集团准备收回房源时，金晨便打算将空置了一段时间的小公寓还给集团，并于今年2月份填写了《自有政策性周转住房自查表》，实际上她曾将房屋借给朋友居住过一段时间，但因存在侥幸心理，便在自查表上填写了无转租情况。

但令她没想到的是，集团在让他们填写自查表前便已从物业获取了一份住户名单，用以印证员工自查表的真实性。

今年8月，集团正式下发了一份《关于开展集团自有政策性周转住房违规转租、转借专项处理工作的通知》的文件，其中明确，对于主动报告有转租、转借行为的，收缴违规所得同时取消优惠租住资格；未报告的，收缴违规所得并处以同等违约金，取消优惠租住资格，且视转租时间给予处罚，其中十年以上的给予记过。

而对于未如实报告或拒不配合提供资料的，则勒令停职配合调查，调查清楚后再另行研究处理。停职仍不配合调查的，给予开除处理。

“这简直是在套路员工。”据金晨的了解，有曾租住在燕栖楼大户型房源的员工因这条规定最高需要给公司交近200万的费用。

但对于很多基层员工来说，一次性拿出几十万甚至上百万并不现实。

金晨向记者坦言，自己作为普通基层员工一年的工资不到二十万，部分中高层领导选择向集团补足差价缴纳罚金，但类似她这样的普通家庭无法承担这个数额。

当记者询问到她本人是否需要缴纳这笔资金的时候，金晨表示自己还在收集证据，证明自己曾居住在微利房里，“现在集团要求缴纳罚金的员工签署自愿同意书，表明自己是自愿缴纳罚款的，这种做法我不能接受。”

作为既得利益者，市场有很多声音质疑他们，金晨也表示理解。只是在她来看，原本作为刚需申请到福利住房的这些年，并没有任何规章制度来向他们说明后续房屋如何处理、是否能转租、租金如何涨等问题，现在即便制度要调整也应该有个过渡期。

“不知道是不是因为公司效益不好，所以通过这件事来弥补之前的管理不到位的错误。”金晨难以理解的是，原本是华侨城的历史遗留问题，双方都有错，现在却要他们承担过错。

回应

员工质疑管理制度变太快

华侨城：调整租金的行为合法合规

“那参与的员工是不是还有其他事情，被公司的领导逼到墙角了。”在该事件在网络上引起关注的同时，有人认为这件事背后并非大家想得那样简单。

毕竟离职的员工明显是没资格的，在职的员工也怕事情闹大了被裁员，民企的员工没有福利房还是一样过，国企的员工有什么理由维权？但这样的论调让邓雯觉得有失偏颇。

作为在华侨城工作了几十年的老员工，邓雯经历过华侨城的辉煌，同样见证着它如今的困境。

“有的员工还没退休还要养孩子，有的家里刚生了三胎，像我这样的退休金只有4000多，根本租不起这边的房子，回老家又觉得抬不起头来。”为华侨城几乎奉献了半生的邓雯语气无不透露着无奈，自己退休前的年薪不到二十万，过去华侨城的福利留住了很多人才，但现在的华侨城，变得太快。

一方面，他们不得不应对离职风险。据公开资料显示，2022年年末，华侨城员工人数为19713人，较上一年的24526人减少了4813人，裁员比例接近20%。随着大幅裁员后，员工人数瞬间回到了10年前。

“去年的8月份开始一轮一轮裁员，去年裁了以后今年又开始裁，现在每当过节就裁人，近期好像听说国庆节之前又要裁一批人。”邓雯对此感到疑惑，华侨城作为央企的保就业保稳定的责任感是不是正在消失？

另一方面，留下的员工也要被迫降职降薪。邓雯告诉记者，以前龙岗、光明等属于二级、三级公司的小单位现在都改叫事业部，员工普遍降职降薪。

如果说裁员、降薪是华侨城应对市场危机不得不压缩成本的选择，那么无效加班则让身为老员工的邓雯颇感不解，“天天说开源节流，但是又不搞市场不搞经营，反而搞员工，天天大会小会地开，周六也要加班打卡。”

对于加班文化的盛行，仍在华侨城上班的金晨颇有感触。“现在上班非常卷，正常六点下班，如果你六点准时走人了，领导会找你谈话说你工作是不是不饱和？为什么不加班？甚至每个月的内部例会部门会以加班时长排名次，加班少了的需要警告。”金晨说，现在很多员工下班了也不敢走，在工位上熬到8点再打卡下班。

“好不容易熬过了裁员降薪，现在又要收回房子，华侨城变得太快。”邓雯向湾财社记者透露，不少华侨城的老员工都在寻求能否有温和一点的解决方案，但大家只知道以前有困难找工会和组织，现在却不知道找谁。

“公司调整租金的行为合法合规。”华侨城方面近期在接受湾财社记者采访时指出，调整租金并未违反任何法律法规规定。

华侨城认为，此次对“微利房”制度的调整，是公司基于员工关怀，将自有房屋以低于市场价的价格租赁给符合条件的员工，并根据员工住房租赁制度进行分类管理。对符合制度规定的情形，按照优惠价格执行；对于不符合制度规定的情形，则根据市场价进行调整。

其进一步表示，该制度的建立也经过了完善的流程：首先，公司建立了严格的内部自有政策性周转房管理制度，并经过职代会等重要会议审议通过，根据员工在深自有房产情况，设置了阶梯的优惠租金折扣；其次，为公平、公正解决员工住房问题，公司还聘请第三方专业租赁公司对房屋的实际情况进行定价。

湾财社记者随后在“深圳市租房市场参考租金查询”平台上看到，位于南山区香山东街12号的燕栖楼的市场租金指导价格为113元/㎡。这意味着，维权业主反映的涨至90元/㎡的租金，目前仍是低于市价的。

该公司内部人士还向记者透露，“微利房”变“周转房”的背后，主要是考虑到过去三年华侨城的两大主业都受疫情影响较大，因此公司内部对一些资源做了梳理，希望能同员工共克时艰，同时也能让更多员工享受到福利，但在这个过程中可能刺痛了部分既得利益者。

延展

上市首亏，屡遭问询

老牌央企华侨城正在经历困境

诚如上述知情人士所言，华侨城正在经历困境。四个月前，华侨城交出了一份不太好看的年报。

财报显示，公司2022年净利润及归母净利润录得均超百亿亏损，分别为128亿元及109亿元，同时这也是华侨城上市以来首次出现亏损。

而作为两大主营业务的文旅和地产更遭遇“双杀”。报告显示，华侨城2022年主营业务由盈利转为亏损，主营业务收入766亿元，同比下降25%；分行业来看，旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

百亿亏损受到了深交所的关注。深交所发布关注函，要求华侨城在5月5日前详细说明各项收入、计提减值、往来款项等财务账目。

5月19日，华侨城发布深圳证券交易所年报问询函的回复里多次强调，2022年存货跌价准备计提合理、合规。但由于未解释造成计提的原因是否合规合法、计提是否准确、参照公允值是否合理等核心疑问，这份回复受到了股民的怒斥。

两个月后，深圳华侨城股份有限公司发布关于公司及相关人员收到行政监管措施决定书的公告。

深圳证监局对深圳华侨城股份有限公司现场检查发现，公司存在以前年度资产减值不及时、不充分，部分项目不同报告期未保持会计估计的一致性，信息披露不充分、不完整等问题，证监局已对公司采取了责令改正的行政监管措施。

深圳证监局指出，公司时任董事长段先念、总经理王晓雯、时任财务负责人冯文红负有主要责任。

事实上，段先念已于2022年3月正式退休，接任他的是保利集团原总经理张振高。

作为在华侨城工作了几十年的老员工，邓雯对张振高这位新董事长的印象并不深，只说“没有见过”。

但回顾华侨城过去30年的发展，邓雯却直言印象最深刻的是任克雷董事长，“他伴随的是华侨城最好的20年。”

在发展方式上，任克雷在任时期的华侨城坚持布局一线及头部二线城市，以建设主题乐园换取大量廉价住宅建设用地为核心盈利的商业模式成为头部企业。

2013年8月，老掌门任克雷卸任华侨城董事长。2014年2月，段先念调任华侨城。在赴任华侨城之前，段先念曾在西安工作32年之久，官至西安市副市长、西安曲江新区党工委书记。

正是在这段任期内，段先念因为开发曲江提出“曲江模式”，并把这套模式带到了华侨城，开启了华侨城大跨步的8年。

所谓“曲江模式”，是一种以文化古迹现代化开发为核心，围绕景区拉抬周边地价，进而开发商业地产和住宅回收开发成本的一种地产+旅游扩张模式；段先念执掌的8年里，华侨城渐渐在淡化房地产标签，也错过了房地产的黄金时期。

2021年，在段先念退休前的最后一年，华侨城当年实现营业收入1026亿元，同比增长25%；归属于上市公司股东净利润38亿元，同比减少70.05%，已出现增收不增利的情况。

2022年，华侨城被寄予厚望的文旅业务也受疫情影响遭遇打击。有数据显示，当年华侨城旗下文旅企业接待游客6184.9万人次，不到2021年的七成。

而随着张振高在2023年正式执掌华侨城，这位经济学博士显然已经开始对华侨城的财务和资产开始了新一轮的梳理。

“集团在这个疫情和行业的调整周期下面临一些困难。”8月16日，华侨城方面在接受湾财社记者采访时称，但是不管从集团高管部门负责人，还是到下级企业的具体的业务单元，都是在为这个行业和这家企业变得更好而付出努力。

南都·湾财社记者 孙阳

（文中金晨、邓雯、陈凯均为化名）